本文摘要：按照土地利用的划分，土地分为农用地、建设用地和未利用地三种类型，耕地属于农用地的一种类型。土地用途有规划用途和当前用途。 现在的用途是土地在现实生活中的用途，规划的用途是《土地使用总体计划图》未来允许土地做的事情。如何划分“农用地”和“建设用地”农用地是指直接用于农业生产的土地，所以任何间接用于农业生产或者不用于农业生产的土地都不是农用地。农用地包括种植农作物的耕地(基本农田是国家特殊覆盖的耕地)。

按照土地利用的划分，土地分为农用地、建设用地和未利用地三种类型，耕地属于农用地的一种类型。土地用途有规划用途和当前用途。

现在的用途是土地在现实生活中的用途，规划的用途是《土地使用总体计划图》未来允许土地做的事情。如何划分“农用地”和“建设用地”农用地是指直接用于农业生产的土地，所以任何间接用于农业生产或者不用于农业生产的土地都不是农用地。农用地包括种植农作物的耕地(基本农田是国家特殊覆盖的耕地)。

耕地可分为五类：灌溉水田，指有水源保障和灌溉设施，一般年份可正常灌溉，用于种植水生作物的耕地，包括灌溉水旱轮作地。(2)看天空，是指没有灌溉设施，主要依靠自然降雨种植水生作物的耕地，包括没有灌溉设施的水旱轮作地。

(3)灌溉土地是指一般年份除水田、菜地外，能正常灌溉的耕地，有水源保障和灌溉设施。(4)旱地是指没有灌溉设施，通过自然降水种植旱作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅通过分洪灌溉的耕地。菜地是指以常年种植蔬菜为主的耕地，包括温室用地。

建设用地建设用地是指建造建筑物和构筑物的土地，即建造各种物体的土地。建设用地类型包括：城乡住宅和公共设施用地，即城乡住宅、学校、医院、商业、道路、给排水、电力、电信、防洪、供热等公共设施用地。工矿用地，即工矿用地，包括工业产房、各种书库、电力设施、各种堆场、通路、矿山作业园区及配套设施。

交通、水利设施用地，包括机场、铁路、公路、港口、水路、水电站、水库、人工运河，不包括天然河流用地。旅游用地，即观光设施用地，包括景点、游乐园、高尔夫球场等。军事设施用地，包括军事训练、军事指挥、国防设施、营房、武器装备栈等。其他建设用地，即上述以外的各种建筑物、构筑物用地。

乡村旅游和文化综合体的发展模式和运营偏向近年来，休闲农业迅速崛起，对促进农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥了重要作用。为了充分发挥农业休闲、旅游和旅游的功能，需要建设配套的商业和服务设施，需要涉及土地问题。中国实行严格的基本农田覆盖和建设用地管理政策。

他们之间会有冲突吗？《国务院办公厅关于推进农村一二三工业融合生长的指导意见》(国办发〔2015〕93号)提出，在符合土地治理法和土地利用总体规划，依法管理建设用地审批手续，坚持节约集约用地的前提下，将社会资本投入到连片面积达到一定规模的大型农田和生态公益林建设中，并使用一定比例的土地进行旅游、休闲、度假旅游、加工流通等规划运动。然后对农用地转用的审批程序进行管理。农用地转用审批是指根据土地利用总体规划将农用地转为建设用地的审批权限和方式。

(一)农用地转用必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。先咨询国土资源局、建设部门、规划部门，农用地是否符合上述规划。确认农用地可用于建设，然后根据建设要求 用地单位持上述批准文件向原初审国土资源局提交项目用地正式申请。

[6]国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，制定农用地转用、补充耕地、征地和供地计划，分不同类型，由各级人民政府批准。(7)国土资源局要下大力气详细征用农用地的所有者和使用者，签订补偿安置协议，按照征地法管理征地手续。对于国土资源局批准的土地供应计划，征地补偿安置补助费完成后，将向用地单位发放土地使用批准文件和《选址意见书》，被征地单位应在指定期限内交出土地。

农用地转用建设用地过程一、预选适宜农用地转用和征用土地必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和年度土地利用计划。因此，在开始选择某一农用地作为建设用地后，用地单位应首先咨询国土资源局、建设部门和规划部门是否适合该农用地的各项规划。

规划必须符合原国家土地管理局公布的《选址意见书》 (《建设项目用地预审陈诉书》第7号)的要求。建设项目列入国家国土资源局编制的《建设项目用地预审陈诉书》的，当地人民政府必须征得国土资源部同意后，方可办理审批手续。

建设项目列入国家国土资源局编制的《建设用地批准书》的，土地行政主管部门不受理建设项目的土地申请，各级人民政府在约束期内不批准提供建设用地。二、风格建设项目可行性论证确认农用地可用于建设，然后根据建设部门要求，举行风格建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请。

建设部审核的话，会公布建设项目的《土地使用总体计划体例审批划定》。土地使用单位应当按标界缴纳选址费。

其中，农用地转用和土地征收的批准文件有效期为两年。农用地转用或征地依法批准后，两年内市、县未使用土地或未落实征地补偿安置方案的，相关批准文件自动失效。

三.土地用途预审申请书申请土地用途预审的单位持《国家土地治理局令》到同级国土资源局，由国土资源局出具《限制供地项目目录》。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已预审的项目，如需对用地和建设项目选址进行重大调整，应重新申请预审。

建设用地单位的预审申请应当提交下列质料：1.建设项目用地预审申请表(该表由领土资源部统一划定);2.预审的申请陈诉，内容包罗：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、增补耕地开端方案;3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究陈诉。项目建议书批复与项目可行性研究陈诉合一的，只提供项目可行性研究陈诉。如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单元可直接向领土资源部提出预审申请。领土资源局在自受理预审申请或者收到转报质料之日起二十日内，完成审查事情，并出具预审意见。

二十日内不能出具预审意见的，经卖力预审的领土资源局卖力人批准，可以延长十日。四、预选切合计划的农用地用地单元凭《建设项目用地预审陈诉书》向建设部门、环保局等管理立项、计划、环保许可等手续，并缴纳各项审批用度;情况掩护部门凭据《中华人民共和国情况掩护法》和(86)国环字第003号《建设项目情况掩护治理措施》对建设项目举行审批。某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目(工程)劳动宁静卫生预评价治理措施》予以审批。

五、提出项目用地的正式申请用地单元再持以上审批文件，向原预审的领土资源局提出项目用地的正式申请。六、各级政府审批领土资源局凭据土地使用总体计划、都会建设总体计划和土地使用年度计划，制定农用地转用方案、增补耕地方案、征地方案和供地方案，分差别类型，经各级人民政府审批。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制革新的决议》(国发〔2004〕24号)实施前批准立项的，仍按原划定报批用地;实施后，属国务院、国家生长革新等部门或省级人民政府批准、批准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准;除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积凌驾省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需制定增补耕地方案;农村团体经济组织占用本团体农用地和单元占用国有农用地的，不需制定征地方案。

七、管理征地手续由领土资源局详细卖力对该农用地的所有权人和使用权人举行征用，签订赔偿安置协议，按征地法式管理征地手续。其中，征用土地的各项赔偿，应在征地赔偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单元全额支付。用地单元未定期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村团体经济组织和农民有权拒绝建设单元动工用地。

如征用农村团体土地，征地赔偿款也可由领土资源局委托用地单元直接向被征地农村团体经济组织支付。国家征用土地的，依照法定法式批准后，由县级以上地方人民政府予以通告并组织实施。征用土地的，根据被征用土地的原用途给予赔偿。

征地赔偿包罗土地赔偿费、安置津贴费、青苗赔偿费和地上附着物赔偿费。征用耕地的土地赔偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置津贴费，根据需要安置的农业人口数盘算。需要安置的农业人口数，根据被征用的耕地数量除以征地前被征用单元平均每人占有耕地的数量盘算。

每一个需要安置的农业人口的安置津贴费尺度，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。可是，每公顷被征用耕地的安置津贴费，最高不得凌驾被征用前三年平均年产值的十五倍。

土地赔偿费和安置津贴费的总和不得凌驾土地被征用前三年平均年产值的三十倍。八、领取用地批准文件领土资源局凭据批准的供地方案，在征地的赔偿、安置津贴完成后，向用地单元发出批准用地文件和《建设用地批准书》。九、缴纳出让费，获得土地适用权土地征用后，该土地即成为国有土地，由领土资源局与土地使用者根据相关划定，签订《国有土地有偿使用条约》出让供地。用地单元按约定缴纳出让用度。

十、开始建设适用土地签订条约并按约缴纳用度后，用地单元才真正获得该土地的使用权，用地单元即可管理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

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